هل تتعرض عقارات أمريكا لفقاعة جديدة في 2021؟

في الولايات المتحدة، عادة ما يتم الجمع بين سوق العقارات وعملة بتكوين وأسهم “تسلا” باعتبارهم يتعرضون لـ”فقاعة”، بسبب الارتفاعات الحادة في الأسعار. صحيح أن متوسط سعر البيع للمنزل في الولايات المتحدة بلغ 314,300 دولار في ديسمبر، بزيادة %93 خلال الأعوام الـ 11 الأخيرة، وفقاً للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. لكن هذا الرسم البياني يوضح أن القوة الكامنة وراء ارتفاع الأسعار هي نقص المعروض، وليس نتاج نوبة من المضاربة أو “فقاعة”.

الوضع لا يختلف عن 2008

وقد وصل معدل المنازل الشاغرة للبيع من أصحابها، في الولايات المتحدة إلى الذروة في عام 2007 و2008، حين بلغت نسبة 3% فقط، وذلك في أثناء الأزمة العقارية ووجود الفقاعة بالفعل داخل السوق العقاري. وكان المقاولون يبنون المنازل بشكل أسرع مما يمكن شراءه بالنسبة لسكان الولايات المتحدة الأمريكية. واستغرق الأمر بعض الوقت، لكن في النهاية تراجعت الأسعار مرة أخرى، وتعثر الناس في سداد قروض الرهن العقاري، وعانى الاقتصاد الأمريكي، مما انعكس على الاقتصاد العالمي، وكانت لدينا الأزمة المالية العالمية.

الوضع اليوم لا يختلف بشكل كبير. حيث إن معدل المنازل الشاغرة للبيع وصل إلى0.9%، ويعتبر هذا المعدل الأدنى وفقا لبيانات مكتب الإحصاء الأمريكي منذ عام 1956. وبعبارة أخرى، هناك نقص في معروض المنازل هذه المرة، وليس فائض كما في الحالات الماضية.

ولكي يكون الأمر واضحاً، هذا الأمر لا يسعدنا كثيراً، حتى إذا كان أصحاب المنازل نفسهم سعداء برؤية قيمة ممتلكاتهم تصعد. وذلك مع الأخذ في الاعتبار أن القدرة على تحمل التكاليف تنخفض، خاصة للمشترين أول مرة.

سوق غير صحي

ويعد النقص في العقارات ذات الأسعار المعتدلة أمر مؤسف. وقد قال كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، لورانس يون، في حديث لبلومبرغ، أن السوق الحالي غير صحي، لكنها ليست علامة فاصلة على وجود فقاعة.

وعند سؤال لوري غودمان، محللة العقارات المخضرمة التي رصدت فقاعة العقارات الأخيرة عندما كانت رئيسة لأبحاث الدخل الثابت في “سويس بنك” من 2004 وحتى 2008، وهي الآن مديرة مركز سياسات تمويل الإسكان التابع للمعهد الحضري، قالت إنها لا تعتقد أن السوق في مرحلة فقاعة العقارات، حيث إن سلوك بناة ومقاولي المنازل تحول للحذر الشديد بعد انفجار فقاعة العقارات الأخيرة. وأضافت أن عدد الوحدات التي يتم إنتاج سنويا، بات أقل من معدل الزيادات في الأسر. وهي تقصد الزيادة الصافية في الوحدات المعروضة، بعد استثناء المنازل التي تم هدمها أو تلك غير الصالحة للسكن. وتقول غودمان إنه يوجد خلل في العرض والطلب، وفي مقابل ذلك يتم التحرك ببطيء شديد لتصحيح الموضوع، ولكن الوضع ما زال سيئا.

أدني مستوى من المعروض

وخلال شهر أغسطس وسبتمبر من العام الماضي، تم تسجيل أدنى مستوى من المعروض للبيع من المنازل المملوكة سابقاً منذ عام 1963. ولم يكن هناك عدد كافٍ من المنازل في السوق سوى لتغطية مبيعات ثلاثة أشهر ونصف. بافتراض عدم بناء المزيد من المنازل. وذلك بحسب البيانات التي تم جمعها من قِبل مكتب الإحصاء. وقد ارتفع المعروض قليلاً بعد شهر سبتمبر، لكن المتوسط من يوليو حتى نوفمبر كان لا يزال أدنى من جميع الأشهر في السنوات السابقة، باستثناء الستة أشهر من عام 1963.

ويعتبر أحد عوامل زيادة الطلب القوية هو انتشار وباء (كوفيد-19)، وتوجه الكثير من الناس إلى العيش في منازل بدلاً من الشقق، والعامل المشجع لهم كان توفر القروض الرخيصة، إضافةً إلى ذلك فإن معدلات الرهن العقاري تراجع بشكل كبير لدرجة أن متوسط المدفوعات الشهرية له، انخفض خلال العام الماضي على الرغم من ارتفاع الأسعار.

وبالفعل في حال عادت معدلات الرهن العقاري للارتفاع، فإن أسعار المنازل سترتفع أيضا، ولكن توجد هنا ملاحظتان. الأولى هي أن معظم الناس لديهم قروض عقارية بسعر ثابت. ووفقاً لجمعية المصرفيين للرهن العقاري، فإن حتى الأسبوع المنتهي في 15 يناير، كانت 2.7% فقط من الرهون العقارية حديثة الإنشاء قابلة للتعديل من حيث الحجم مستقبلا، و%7.6 قابلة للتعديل أيضا من حيث القيمة.

أما النقطة الثانية هي أن أسعار الفائدة لن ترتفع على الأرجح ما لم يتم تعزيز الاقتصاد، وهو الأمر الذي من شأنه أن يخفف خسائر الرهن العقاري المرتفعة.

وأثناء فقاعة السوق العقاري، أصبحت عمليات ضمان القروض العقاري مخاطرة بشكل كبير، لدرجة أن بعض المقرضين كانوا يوافقون على القروض من غير متطلبات إثبات الدخل أو الوظيفة. والآن كما تقول غودمان، أن ضمانات القروض العقارية هي صارمة للغاية وتصبح أكثر صرامة، ويواجه المشترون لأول مرة أصعب وقت وظروف مع المقرضين خاصة أن قيمة مشترياتهم تميل إلى أن تكون أصغر. كما أضافت غودمان أن البنوك تجد أن التركيز على إعادة تمويل قروض المشترين الحاليين أكثر ربحية بالنسبة لها.

قرارات بايدن

ويقول الباحثون في نظرية الفقاعة أن السوق قد ينهار عندما تنتهي إجراءات حماية الرهن، معتبرين أن 1 من كل 10 من مالكي المنازل الذين لديهم رهن عقاري لديهم مدفوعات متأخرة، وذلك وفقاً لوزارة الزراعة الأمريكية.

وكأحد أولى قرارات الرئيس الجديد، طلب الرئيس الأمريكي بايدن من الوكالات الفيدرالية تمديد برامج التحمل على الرهن العقاري حتى نهاية مارس من العام الحالي. وعلى افتراض أن بايدن لم يقم بتمديد برنامج التحمل مرة أخرى بعدها، فليس هناك سبب لتوقع موجة من حبس الرهن من البنوك للمتأخرين عن مدفوعاتهم في أبريل. وكما تقول غودمان فإن معظم مالكي المنازل قد جمعوا رأسمال من منازلهم، تمكنهم من بيعها وسداد قروضهم العقارية بالكامل. لكن لم يكن هذا هو الحال في المرة الأخيرة، عندما فاجأ انخفاض أسعار العقارات الناس من أصحاب الرهونات العقارية الكبيرة ورؤوس الأموال الضئيلة أو المعدومة.

وبشكل عام، كما تقول غودمان فإنها تشعر بتفاؤل شديد بشأن صحة السوق العقاري في الويات المتحدة الأمريكية.

المصدر:  “الشرق للأخبار”